Instaurés à l’origine pour informer les candidats acquéreurs et locataires et exonérer les vendeurs de la garantie des vices cachés, les diagnostics ont émergé dans un contexte de juridicisation des rapports entre les différentes parties prenantes des actes immobiliers. Il n’est désormais plus rare que les diagnostics soient consultés lors de l’instruction des contentieux, passés au crible par les experts judiciaires, et qu’ils viennent finalement étayer les jugements rendus par les cours de justice.
Récemment, la Cour d’appel de Grenoble a prononcé la résiliation d’un bail aux torts exclusifs du bailleur en raison du défaut de délivrance d’un local conforme aux exigences de décence des logements et ce, malgré l’absence d’obligation de remise d’un diagnostic amiante en cas de location. En cause : la présence d’une canalisation amiantée dégradée qui n’avait fait l’objet d’aucune surveillance ou de travaux de désamiantage pourtant préconisés par un ancien rapport.
Une affaire plus grave encore illustre l’importance à accorder aux anomalies relevées dans les diagnostics immobiliers. En début d’année, un bailleur a en effet été lourdement condamné par le tribunal correctionnel de Cahors en raison d’une installation électrique dangereuse qui a provoqué l’électrisation d’un enfant de 12 ans, avec malheureusement des séquelles irréversibles. Reconnu coupable de blessures involontaires avec incapacité supérieure à 3 mois, le bailleur a dû verser la somme totale de 66 000 € d’amende et d’indemnités diverses à la famille et à la Sécurité sociale.
Dans certains cas, et notamment lorsque l’information délivrée n’est pas complète et conforme aux exigences règlementaires, la justice prononce l’annulation pure et simple des ventes : découverte de mérule alors qu’aucun état parasitaire n’a été remis au moment de la transaction, état des risques et pollutions (ERP) incomplet, etc.
Parfois, c’est même la responsabilité des professionnels de l’immobilier qui est recherchée. En septembre 2022, la Cour d’appel d’Amiens a ainsi condamné deux agences immobilières, en plus de la bailleresse, pour manquement à leur devoir de conseil dans le cadre de la location d’un logement non décent, la première pour avoir rédigé le bail et la seconde en tant que chargée de la gestion locative.
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