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La servitude de cour commune

Photo du rédacteur: Tony BARONTony BARON

Une notion trompeuse - Les servitudes de cour commune sont actuellement régies par les articles L. 471-1 à L. 471-3 et R. 471-1 à R. 471-5 du Code de l’urbanisme mais leur origine remonte à la fin du XIXe siècle. Bien que la notion vise le terme de «cour commune», une telle servitude n’implique nullement de conférer un quelconque droit indivis sur l’espace qui en est grevé. Ainsi que cela a été souligné, la servitude de cour commune est «une association de mots inopportune : il s’agit en effet rarement d’une cour, jamais d’un espace commun». Les espaces grevés d’une servitude de cour commune n’appartiennent donc pas nécessairement à plusieurs propriétaires distincts ; la plupart du temps, ces espaces demeurent appartenir à chacun des propriétaires dans la limite de leurs fonds.

 

Objet de la servitude - L’on peut alors s’interroger sur l’objet de ces servitudes au vocable trompeur. Instaurées par le décret du 4 décembre 1958 relatif à la création de servitudes de «cours communes» pris en application de la loi du 7 août 1957 tendant à favoriser la construction de logements et les équipements publics, les servitudes de cour commune ont pour objet d’interdire de construire sur une certaine emprise, ou de limiter la hauteur des constructions, en complément des règles découlant du plan local d’urbanisme. Elles furent justifiées en raison du souhait de l’administration d’imposer la présence d’une cour entre les bâtiments afin de permettre une aération et un éclairement minimal des locaux d’habitation. Il s’agissait donc d’un motif lié à la salubrité des locaux d’habitation.

Par la suite, les servitudes de cour commune ont été motivées par la volonté d’offrir au propriétaire d’un terrain la possibilité de construire en lui permettant de bénéficier d’un complément de prospect sur le terrain voisin. Une réponse ministérielle du 14 mai 2020 a ainsi précisé que la constitution d’une servitude de cour commune ne permet pas de s’affranchir des règles de distance établies par le règlement du plan local d’urbanisme, mais de modifier l’assiette d’appréciation de leur respect en la déplaçant partiellement vers la partie du fonds voisin grevée par cette servitude.

 

Plan - Impactant de façon non négligeable les fonds concernés, la servitude de cour commune doit être analysée afin de déterminer, en premier lieu, sa qualification (I) qui permettra par ailleurs d’appréhender les éventuelles conditions d’extinction de celle-ci (II).

 

Vous avez lu 6% de l'article paru dans les Informations Rapides de la Copropriété numéro 704 de décembre 2024

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