Cadre réglementaire applicable à l'avance de trésorerie en copropriété.

Voici le cadre réglementaire complet applicable à l'avance de trésorerie (compte comptable 103) en copropriété.

Textes de référence

Le régime repose sur trois textes : la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, l'article 35 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (qui fixe les sommes que le syndic peut appeler et le plafond), et l'arrêté comptable du 14 mars 2005 pris pour l'application du décret n° 2005-240 (qui régit l'imputation comptable).

Nature juridique : avance ≠ provision

C'est la distinction fondamentale. Les avances sont les fonds destinés, par le règlement de copropriété ou une décision de l'assemblée générale, à constituer des réserves. Contrairement aux provisions, les avances sont remboursables. Cette qualification commande tout le traitement en cas de vente : les avances versées sont remboursables au copropriétaire qui vend ses lots, là où une provision (y compris la cotisation au fonds de travaux) reste acquise au syndicat et attachée au lot.

Constitution

Deux situations :

Si le règlement de copropriété la prévoit — le syndic est en droit de l'appeler directement, dans la limite du plafond, sans nouveau vote spécifique.

Si le règlement ne la prévoit pas — sa création (ou son institution) suppose un vote de l'assemblée générale. Si le versement d'avance n'est pas autorisé par le règlement, l'assemblée générale peut décider de le prévoir par un vote des copropriétaires à la double majorité de l'article 26 pour pallier un manque temporaire de trésorerie. C'est-à-dire la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix.

Point de vigilance fréquent en pratique : si le règlement ne prévoit rien, le syndic ne peut créer ou augmenter une telle réserve qu'à la double majorité de l'article 26, alors que neuf syndics sur dix font voter de telles résolutions à la majorité de l'article 24. Une institution ou une augmentation votée à l'article 24 sans base au règlement est juridiquement contestable.

Plafond

Cette avance ne doit pas dépasser 1/6e du montant du budget prévisionnel, ce qui correspond à 2 mois de budget. Deux précisions utiles : il s'agit d'un plafond et non d'un seuil à atteindre, et le syndic n'est en aucun cas contraint de procéder à un appel de régularisation lorsque le budget prévisionnel augmente. La répartition entre copropriétaires se fait selon les tantièmes.

Comptabilisation (compte 103)

Le compte 103 « Avances » enregistre les sommes réservées prévues au règlement de copropriété ou décidées par l'assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes imprévues (compte 1031 « Avances de trésorerie ») et les sommes à valoir sur les travaux au titre de l'article 18, sixième alinéa de la loi du 10 juillet 1965 (compte 1032). En pratique on distingue :

• 1031 – Avances de trésorerie (le « fonds de roulement »)

• 1032 – Avances pour travaux non encore votés

• 1033 – Autres avances

L'avance figure au passif (annexe 1, situation de trésorerie/bilan) et fait l'objet d'un suivi individualisé par copropriétaire (sous-compte 450-3 « Copropriétaires - avances »). À ne pas confondre avec le fonds de travaux loi ALUR (compte 105), qui obéit à un régime distinct et dispose d'un compte bancaire séparé.

Traitement en cas de vente — point clé pour le pré-état daté

Le caractère remboursable se traduit concrètement ainsi : dans le cadre d'une acquisition, le montant de l'avance liée au bien vendu reste sur les comptes du syndic, qui modifie simplement le nom du copropriétaire bénéficiaire. Le fonds de roulement est remboursable au vendeur en totalité et exigible au nouvel acquéreur. Deux modalités existent : remboursement par le syndicat au vendeur une fois l'acquéreur ayant reconstitué l'avance, ou règlement direct acquéreur-vendeur le jour de la signature.

C'est précisément l'information que vous reportez dans le pré-état daté / état daté : l'avance constitue une somme dont le syndicat peut être débiteur à l'égard du vendeur (et que l'acquéreur devra reconstituer), à distinguer nettement des provisions non récupérables.

Si vous le souhaitez, je peux vous préparer une fiche de synthèse réutilisable (1 page) intégrant cette distinction avance/provision avec la ventilation comptable, à verser à votre méthodologie de rédaction.