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  • Photo du rédacteurTony BARON

Devoir de conseil des agents immobiliers et jurisprudence « mérule »


Dans le cadre de leur devoir de conseil, les agents immobiliers peuvent être amenés à recommander à leurs clients la réalisation d’un état parasitaire, permettant de vérifier la présence ou non d’une infestation de mérule, sous peine de voir leur responsabilité engagée. Mais avec certaines limites, comme la jurisprudence en atteste.

Condamnée en appel pour «manquement à son obligation d'information et de conseil», une agence immobilière a vu son pourvoi en cassation rejeté en mai 2022. Dans cette affaire de vente d'une maison infestée par la mérule, la Cour de cassation a estimé que le diagnostiqueur avait suffisamment alerté des risques en mentionnant la présence de pourriture cubique dans les observations de son diagnostic termites. Aucun état parasitaire n'ayant cependant été réalisé, la Cour de cassation a motivé le rejet du pourvoi par le fait que la mention de la pourriture cubique aurait dû éveiller «la prudence du professionnel de la vente immobilière, s'agissant d'une indication anormale, pouvant traduire la présence de mérule».

Une décision de la Cour de cassation datant de 1987 fixe néanmoins des limites à l’obligation de conseil des agents immobiliers, qui doit s’apprécier «en fonction des circonstances de la cause, et, en particulier, de la volonté, de la situation et des connaissances des parties». En d’autres termes, l’étendue du devoir de conseil de l’agent immobilier dépend du degré de connaissances et de compétences de l’acheteur.

C’est pourquoi elle a estimé en mars 2022, dans le cadre de la vente d’un immeuble dans lequel la présence de mérule a été découverte, que l’agent immobilier n’était pas tenu de conseiller à l’acquéreur la réalisation d’un état parasitaire, en justifiant sa décision notamment par le fait que ce dernier était un professionnel de l’immobilier et qu’il avait acquis le bien « en connaissance de son état de vétusté, de son absence d’occupation depuis des années et de la présence d’humidité dans certains murs révélée par les diagnostics techniques, qu’il était ainsi averti de risques potentiels de mérule […] et qu’il avait renoncé devant le notaire à demander au vendeur la réalisation d’un diagnostic portant sur la recherche de ce champignon ».

Ces décisions rappellent l’importance de prendre connaissance des rapports de diagnostics immobiliers et, si besoin, de solliciter les diagnostiqueurs pour les décrypter.


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